Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer für die Gebäude-AfA

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden AfA vorgenommen werden. 

Unter Nutzungsdauer ist nicht die Gesamtnutzungsdauer des betreffenden Gebäudes zu verstehen, sondern lediglich der Zeitraum der Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer, und zwar vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung an gerechnet. Das heißt bei jedem Eigentümerwechsel, dem ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, beginnt die Nutzungsdauer neu zu laufen.

Maßgebend ist auch in einem solchen Fall die vom Gesetzgeber angenommene Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei älteren Gebäuden dürfte die typisierte Nutzungsdauer häufig unangemessen sein.

Ein höherer AfA-Satz lässt sich in diesen Fällen aber nur erreichen, wenn eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen oder glaubhaft gemacht wird.

Eine kürzere Restnutzungsdauer ermöglicht höhere Abschreibungssätze.

Die Immobilie kann jedoch in ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer deutlich beschränkter sein. Somit ist es möglich, die Nutzungsdauer zu senken und damit die Abschreibung zu erhöhen.

Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann also die in § 7 Abs. 4 EStG typisierend zugrunde gelegten Nutzungsdauern von 50 bzw. 40 Jahren weit übersteigen. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG können z.B. bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften dienen und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten abgezogen werden.

Bei erstellten Gebäuden vor 1924 können 2,5 % angesetzt werden. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes weniger als 50 Jahre, können anstelle dieser Absetzungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden AfA vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Ein beispielsweise 1929 fertiggestelltes Gebäude vom Steuerpflichtigen im Jahr 2019 erworben, beträgt der AfA-Satz für die Gebäude-Abschreibung 2 %, obwohl das Gebäude bereits 90 Jahre alt ist.

Bei einer Restnutzungsdauer von 33 Jahren (statt 50) erhöht sich die AfA von 2% auf 3%. Bei den Immobilienwerten, die wir heute haben, ist das eine schon ordentliche Summe.
Das BFH hat am 28.7.2021 (Az. IX R 25/19) geurteilt, dass ein Sachverständigengutachten zur Begründung der Minderung der Restnutzungsdauer ausreichend sei.

Höherer AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer
Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hat das Finanzgericht (FG) Münster im Januar 2022 (Az. 1 K 1741/18 E) entschieden. Die neue Rechtsprechung lässt auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Wir können im Rahmen des modellkonformen Berechnens Ihre Immobilie schätzen und die modifizierte Restnutzungsdauer anhand der von Ihnen gemachten Angaben und gelieferten Unterlagen durch unseren hausinternen Sachverständigen ermitteln. 

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